ΤτΕ: «καμπανάκι» για τις τιμές κατοικίας – κίνδυνος υπερδανεισμού και τι σημαίνει για όποιον παίρνει στεγαστικό

Η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) ανεβάζει τον τόνο για την αγορά κατοικίας. Στην πιο πρόσφατη Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας σημειώνει ότι η συνεχής άνοδος των τιμών πώλησης δείχνει την «απαρχή συσσώρευσης» κυκλικών συστημικών κινδύνων. Δεν θεωρεί ότι υπάρχει ακόμη πρόβλημα για τη σταθερότητα του συστήματος, ζητά όμως στενή παρακολούθηση των κριτηρίων χορήγησης στεγαστικών δανείων, τώρα που οι εκταμιεύσεις ανακάμπτουν.

Γιατί ανεβαίνουν οι τιμές

• Ζήτηση: περισσότεροι άνθρωποι μένουν στις πόλεις και αυξάνονται τα νοικοκυριά, ιδίως τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά, παρότι ο πληθυσμός συνολικά μειώνεται. Σύμφωνα με την Απογραφή 2021, το 78,5% του πληθυσμού ζει σε αστικές περιοχές (από 72,4% το 2011).
• Προσφορά: πολλά ακίνητα μένουν κλειστά – λόγω εκκρεμών «κόκκινων» δανείων και πλειστηριασμών, πολυϊδιοκτησίας από κληρονομιές και υψηλού κόστους ανακαίνισης. Παράλληλα χτίζονται λίγα νέα σπίτια.

Ο κίνδυνος του υψηλού δανεισμού

Ο τρέχων ανοδικός κύκλος κρατά σχεδόν δέκα χρόνια. Όσο ακριβαίνουν τα σπίτια, τόσο μεγαλώνει σε ευρώ η ίδια συμμετοχή που χρειάζεται ο αγοραστής, και πολλοί καταφεύγουν σε μεγαλύτερο ποσοστό χρηματοδότησης. Στοιχεία μεσίτη πιστώσεων για το β' τρίμηνο του 2026 δείχνουν ότι ο μέσος λόγος δανείου προς αξία (LTV) ανέβηκε σε όλες τις κατηγορίες ποσών· για δάνεια 150.000–200.000 ευρώ έφτασε το 84%. Σε προγράμματα όπως το «Σπίτι μου 2», η μέση αξία δανείου ήταν περίπου 128.000 ευρώ για ακίνητα αξίας περίπου 150.000 ευρώ.

Τι σημαίνει για εσάς

• Αν σκέφτεστε αγορά με δάνειο: υπολογίστε τη δόση με σενάριο υψηλότερου επιτοκίου, ειδικά σε κυμαινόμενο. Ένα μεγαλύτερο ποσοστό ίδιων κεφαλαίων μειώνει τον κίνδυνο αν οι τιμές σταθεροποιηθούν ή υποχωρήσουν.
• Αν έχετε κλειστό ακίνητο: η ΤτΕ ζητά κίνητρα ώστε να επιστρέψουν στην αγορά τέτοια σπίτια. Τα τρέχοντα προγράμματα ανακαίνισης και οι ρυθμίσεις του νέου κληρονομικού δικαίου (ν. 5303/2026) για τη νόμιμη μοίρα μπορεί να διευκολύνουν την αξιοποίησή τους.
• Για επενδυτές: η εκτίμηση ότι οι τιμές θα ανεβαίνουν επ' αόριστον δεν είναι δεδομένη, όπως υπογραμμίζει η ίδια η κεντρική τράπεζα.

Τι δεν ξέρουμε ακόμη

Η ΤτΕ δεν προτείνει προς το παρόν συγκεκριμένα μέτρα, όπως όρια στο LTV ή στη δόση προς εισόδημα. Ούτε είναι γνωστό πώς θα επηρεάσουν οι νέοι όροι του «Σπίτι μου 3» τη ζήτηση τους επόμενους μήνες.